Bất động sản - dự án thê chấp ngân hàng làm người mua nhà lo lắng???

Trong thời gian vừa qua thông tin thị trường đã công bố 77 dự án bất động sản đang được cầm cố ngân hàng, thông tin này chỉ là phần nỗi của tảng băng, vậy còn phần chiềm, những dự án còn chưa được nêu tên thì như thế nào?… Theo thống kê ở 2 thành phố lớn, tại TP.HCM có 77 trên tổng 584 dự án, chiếm khoảng 13% trong tổng số dự án bất động sản (BĐS) đang triển khai thế chấp ngân hàng, còn ở Hà Nội có 26 trên tổng 300 dự án bị “bêu tên”, tương đương tỷ lệ 10%. Tỷ lệ quá thấp so với thực tế đang là vấn đề gây tranh cãi và bất bình cho nhiều doanh nghiệp.

Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM, ông Phạm Ngọc Liên cũng thừa nhận con số 77 dự án mới được công bố chỉ là 1 phần của thị trường BĐS. Bởi đây chỉ là những dự án đủ điều kiện bán hàng được Sở Xây dựng phê duyệt cộng với một số dự án có thông tin cập nhật tại Văn phòng đăng ký đất đai TP.

Chủ đầu tư thế chấp dự án có phải là điều đáng lên án – Khách hàng bận tâm?

Một số chuyên gia lại cho rằng việc thế chấp dự án đôi khi lại làm cho dự án thêm độ uy tín, và khách hàng yên tâm hơn, bởi 1 lẻ thông thường là không phải dự án nào muốn vay vốn ngân hàng là đều có thể vay được. Theo TS Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng theo nguyên tắc, không ngân hàng nào dám cho chủ đầu tư thế chấp dự án để vay số lượng tiền lớn mà không đăng ký với cơ quan chức năng vì rủi ro mất tiền rất cao. “Tôi dám chắc chắn là không có hoặc chỉ có rất ít ngân hàng dám liều mạng cho chủ đầu tư thế chấp dự án vay tiền mà không thông qua cơ quan chức năng. Nếu có, trường hợp này có vấn đề”, ông Liêm nói.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang phân tích, việc công bố danh sách này giúp minh bạch thị trường, giúp khách hàng có nhiều thông tin khi chọn mua một sản phẩm. Tuy nhiên, cần hiểu rõ đây là những dự án đủ điều kiện vay vốn thế chấp dự án theo đúng quy định pháp luật và đủ điều kiện bán hàng. Nghĩa là khách hàng có thể yên tâm về việc minh bạch pháp lý của những dự án này.

Trong thực tế có hơn 99% các dự án đều vay vốn ngân hàng và hiện thị trường còn có hàng trăm cái tên không có trong danh sách. Bản chất của việc công bố tên các dự án thế chấp là những dự án minh bạch về pháp lý đủ điều kiện bán hàng, chủ đầu tư các dự án này khó mà lách luật kiểu như chưa giải chấp mà bán căn hộ cho người mua" - ông Quang chia sẽ và cho rằng người mua cần làm quen với tâm lý vay NH là chuyện bình thường. Chỉ có vay ngân hàng và huy động vốn từ khách hàng thì chủ đầu tư mới giảm giá thành sản phẩm và chia sẻ lợi ích với người mua nhà. Ngược lại, nếu như chủ đầu tư xây dựng hoàn chỉnh xong bán thì chắc chắn giá sẽ cao hơn. Cụ thể, luật Kinh doanh BĐS cho phép huy động vốn là một cách linh hoạt để phát triển thị trường BĐS theo tỷ lệ 1:1, với thời gian 3 - 5 năm.

“Nếu chủ đầu tư có năng lực sử dụng vốn tự có 100% hoặc vay ngân hàng 50% thì giá thành sản phẩm sẽ rất cao. Tuy nhiên, khi chủ đầu tư sử dụng 30% vốn tự có, vay ngân hàng 30%, vốn huy động người mua khoảng 40% sẽ giúp giảm giá bán của sản phầm  đi 20 - 30%”, ông Quang nhận định.

Thêm vài nhận định về dự án thế chấp là việc tốt hay không???

Việc công bố và minh bạch các khoản vay của dự án, các chủ đầu tư là hoàn toàn đúng đắn. Tuy nhiên, việc gom tất cả các dự án thế chấp vào một cục mà không phân loại xem dự án thế chấp vì mục đích gì: vay tiền hay bảo lãnh cho khách hàng, chủ đầu tư thế chấp hay khách hàng thế chấp? là không ổn, gây sự hiểu lầm trong dư luận.

Đứng theo góc độ từ phía Ngân hàng, ông Nguyễn Thanh Nhung, Tổng giám đốc Vietbank, lý giải việc cấp tín dụng cho một dự án bất kỳ có 3 mục đích: cho khách hàng vay vốn, bảo lãnh cho chủ đầu tư vay vốn để triển khai dự án, bảo lãnh cho người mua nhà theo quy định luật Kinh doanh BĐS. Nguyên tắc cấp tín dụng là phải có tài sản bảo đảm. Nếu một dự án được thế chấp để bảo lãnh cho khách hàng thì dự án đó tốt vì thủ tục đầy đủ từ giấy phép xây dựng, hoàn thành phần móng, đã đóng tiền sử dụng đất... Một dự án đã thế chấp NH thì khi bán cho khách hàng, chủ đầu tư phải giải chấp.

Đứng về góc độ của khách hàng, để yên tâm khi mua một dự án nào đó, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư ngoài việc ký hợp đồng mua bán căn hộ phải có thông báo giải chấp từ NH đang cầm cố dự án (nếu dự án đang được thế chấp). Đồng thời phải có chứng thư bảo lãnh mua nhà hình thành trong tương lai của ngân hàng. Văn bản giải chấp gửi Văn phòng đăng ký đất đai sẽ được gửi đến Sở Xây dựng, Văn phòng đăng ký đất đai thành phố.

Theo Longland.vn sưu tập